La construcción de una casa es un proyecto emocionante pero también requiere una planificación y presupuesto detallados. En este artículo os vamos a contar lo que cuesta construir una casa en 2024, teniendo el terreno en propiedad, y contando con todos los gastos que debes tener en cuenta como autopromotor, no solo los relacionados con la construcción.
Acerca del terreno
El primer paso para construir una casa es la adquisición de un terreno que se adecúe a los requerimientos de la vivienda. El precio puede variar significativamente dependiendo de la ubicación.
La cantidad de m2 que se pueden edificar en un terreno vienen marcados por las normas urbanísticas de cada Ayuntamiento, igual que el número de plantas, alturas permitidas o condiciones estéticas.
En este estudio vamos a tener en cuenta que ya contamos con el terreno urbano (no rústico ni urbanizable) que permite realizar la vivienda que deseamos, conectándose a los servicios urbanos básicos de agua, luz y saneamiento.
Antes de comenzar la construcción de una vivienda es esencial realizar un estudio topográfico y un estudio geotécnico del terreno para poder evaluar las posibilidades de diseño del proyecto y su viabilidad:
Estudio geotécnico
Determina las características compositivas del suelo, proporcionando al Arquitecto los datos adecuados para entender las características del terreno para diseñar y calcular la cimentación correcta.
El coste medio de un estudio geotécnico suele estar en torno a los 750eur+IVA.
Estudio topográfico
Determina la geometría y topografía del terreno de la parcela y permitirá conocer al Arquitecto las posibilidades de situar la vivienda en él.
El coste medio de un estudio topográfico suele estar en torno a los 350eur+IVA.
Costes asociados a la construcción de una casa
El Arquitecto
Una vez cuentas con el terreno, el siguiente paso es contratar al Arquitecto para que pueda diseñar la vivienda que estás buscando y pueda garantizar que cumpla con todas las normativas tanto urbanísticas como técnicas.
El arquitecto desarrollará su trabajo en distintas fases:
Estudios Previos o Ante-Proyecto:
Constituye la fase preliminar en la que el cliente expone sus ideas y necesidades al Arquitecto y éste elabora propuestas de volumetría y distribución con planos, dibujos a escala e imágenes, proporcionando una primera imagen global de la misma, y permitiendo al promotor adoptar una decisión inicial.
Proyecto Básico:
Es la fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra, mediante una solución concreta, con planos, memoria y un avance de presupuesto.
Con esta documentación, visada por el Colegio de Arquitectos, ya se puede solicitar la licencia municipal de obra, ya que desarrolla la documentación necesaria para el cumplimiento de la Normativa Urbanística, aunque es insuficiente para llevar a cabo la construcción.
Proyecto de Ejecución:
En esta fase del trabajo se desarrolla el Proyecto Básico, definiendo con detalle la vivienda. Se calculan la estructura y las instalaciones, y se realizan las mediciones de todas las partidas de obra. Esta documentación es necesaria para poder solicitar precio a las constructoras, quienes nos darán el coste total y real de la construcción de la casa.
El contenido de este Proyecto de Ejecución, visado por el Colegio de Arquitectos, es necesario también para obtener el permiso de inicio de las obras por parte del Ayuntamiento.
Dirección de las Obras:
Una vez iniciadas las obras, el Arquitecto llevará a cabo la coordinación del equipo técnico-facultativo de las mismas. Al final de las obras se redacta el Certificado Final de Obra, conjuntamente con el Aparejador.
Los honorarios del Arquitecto suelen estar en tono al 6% del presupuesto de ejecución material (PEM) definido en el Proyecto, más el 21% de IVA.
El PEM corresponde sólo al coste de los materiales y a la mano de obra. Suele ser entre un 20% y un 30% más bajo que el coste real de construcción presentado por la constructora, que debe contar con los gastos generales y el beneficio industrial de la empresa por cada obra.
El aparejador
Antes de comenzar las obras se debe contar con un aparejador que, junto con el Arquitecto, constituye la Dirección Facultativa de las obras. El trabajo del aparejador es llevar la dirección técnica de ejecución de las obras, asegurándose que la vivienda se realiza según el proyecto redactado y las buenas formas de la construcción.
Suele ser el Aparejador quien realiza también el trabajo de Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante las obras, y da el visto bueno al Plan de seguridad y Salud presentado por la constructora.
Los honorarios del Aparejador suelen estar en tono al 2,5% del presupuesto de ejecución material (PEM) definido en el Proyecto, más el 21% de IVA.
Licencia de obras y licencia de primera ocupación
Como ya hemos visto antes, una vez realizado el proyecto de la vivienda y solicitado la licencia de obras, el Ayuntamiento nos cobrará el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y unas tasas administrativas.
El coste de la licencia de obras, que varía en cada municipio, suele estar entre el 3 y el 5% del PEM (Presupuesto de Ejecución material del proyecto)
Una vez finalizadas las obras, se ha de solicitar al Ayuntamiento la licencia de primera ocupación.
El coste de la licencia de primera ocupación, que varía en cada municipio, suele estar entre el 0,5 y el 1% del PEM (Presupuesto de Ejecución material del proyecto)
El precio de construir una casa en 2024
En los últimos 2-3 años hemos vivido un aumento de precios de materiales de construcción muy elevado, lo que hace que el coste de la construcción de una vivienda, hoy en día, sea en torno a un 30-40% más de lo que era antes de esta subida de precios.
En general, el coste de construcción depende de muchos factores, fundamentalmente del diseño de la vivienda, de las características del terreno, y del lugar donde se va a construir:
Teniendo en cuenta las mismas calidades constructivas, una vivienda adosada o entre medianeras costará menos que una vivienda aislada, ya que hay menos muros de fachada y ventanas al exterior. De la misma manera una vivienda en una planta costará más que una vivienda en dos plantas, ya que tiene más superficie de plantas de cimentación y cubiertas.
Por otro lado, los costes asociados a la parcela como los vallados, los accesos pavimentados, las conexiones a los servicios básicos, o los movimientos de tierras necesarios para cimentar y asentar la vivienda, dependerán de las características de dicha parcela.
¿Cuánto vale el m2 de construcción?
El coste de construcción de una vivienda aislada de 150-200 m2, con calidades medias e instalaciones suficientes para ser confortable y cumplir con las normas técnicas vigentes, suele estar entre 1600 y 1800 euros/m2.
El coste de construcción de los trabajos en la parcela depende de las características de la misma, y sólo pueden ser conocidos tras el estudio previo o proyecto por parte del Arquitecto.
Impuestos, fianzas y seguros por construirte una casa
Además de pagar por las licencias de obra y primera ocupación, como ya hemos comentado antes, hay que pagar también el IVA:
Para la construcción de la vivienda el IVA es del 10% (autopromoción), y para los servicios técnicos el IVA es del 21%.
Tras finalizar las obras hay que dar de alta los suministros de agua y luz.
Este coste suele rondar los 600-800 euros, aunque depende de las compañías que operen en cada municipio.
Una vez terminada la vivienda habrá que escriturarla ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad.
Los honorarios del notario y del registrador son alrededor del 0,5% del valor de la vivienda.
También hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la Declaración de Obra Nueva.
El coste del impuesto AJD por la Declaración de Obra Nueva suele estar en torno al 1,5% del valor de la obra.
Antes de comenzar las obras la propiedad ha de pagar al Ayuntamiento una fianza por la gestión de los residuos de obra y por ocupación de aceras, en su caso. Esta fianza depende de cada municipio. Debes consultar en el Ayuntamiento por estos costes. Una vez se terminan las obras dichas fianzas son devueltas.
Conclusiones Y EJEMPLO
Construir una casa es una inversión significativa que implica diversos costes, desde la compra del terreno hasta los impuestos y tasas municipales. Planificar con antelación y contar con un presupuesto detallado es esencial para llevar a cabo el proyecto con éxito.
Como resumen podemos decir que el precio de construcción de una casa puede ir desde 1600 a 1800eur/m2, pero si contamos los costes asociados de autopromotor (licencias, gastos de técnicos, impuestos, etc) el coste final podría estar en torno a 2100-2300eur/m2. A este coste habría que añadir el precio de la parcela, en caso de que hubiera que comprarla.
A continuación, te mostramos un ejemplo de vivienda de 185m2, realizado en Iniciativa Sostenible en la Sierra de Madrid, bajo los criterios mínimos del CTE (Código técnico de la edificación) de 2023 y calificación energética A:
Vivienda aislada de dos plantas, con 4 dormitorios, 1 cocina, 1 salón-comedor, 2 baños 1 aseo a la entrada, 1 cuarto de instalaciones, 1 terraza con pérgola, y 1 garaje cerrado anexo a la vivienda (25m2). La parcela es de 400m2, llana y con vallados laterales y posterior existentes.
1. Sobre la parcela: considerada en propiedad, con los servicios básicos urbanísticos. Coste 0 euros
2. Resto de costes:
COSTES DE CONSTRUCCIÓN ESTIMATIVOS
Construcción de obras de la vivienda: 305.000€
Construcción de obras en parcela (vallados, solados, acometidas,…): 15.000€
Total de obras: 320.000€
Impuestos 10% IVA 32.000€
TOTAL COSTES DE CONSTRUCCIÓN (IVA incluido): 352.000€
HONORARIOS TÉCNICOS
Arquitecto: 14.769€
Aparejador: 6.1540€
Estudio Geotécnico: 750€
Estudio Topográfico: 350€
Total honorarios técnicos: 22.023€
Impuestos 21% IVA: 4.625€
TOTAL HONORARIOS DE TÉCNICOS (IVA incluido): 26.648€
OTROS COSTES ESTIMATIVOS
Licencia de obras: 9.846€
Licencia de 1ª ocupación: 1.231€
Alta suministros: 800€
Escritura Registro Propiedad: 1.477€
Impuestos Actos Jurídicos Documentados (AJD): 3.692€
TOTAL OTROS COSTES ESTIMATIVOS (IVA incluido): 17.046€
COSTE TOTAL ESTIMATIVO (IVA incluido): 395.694€
Repercusión total 2.139 eur/m2
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Cuéntanos tus necesidades y te ayudamos sin compromiso con una valoración previa del coste total de la vivienda que deseas. Cuantos más datos tengamos más podremos ajustarnos, sin embargo, estos resultados no son más que una estimación. Con la redacción de un proyecto de arquitectura podremos calcular con más precisión el coste real.
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